Ilgą laiką nekilnojamojo turto valdymo sektorius buvo įstrigęs tame, ką vadinu triažo spąstais (angl. The Triage Trap). Tai įsitikinimas, kad fizinio turto valdymui būtinas žmogus, stovintis kiekvieno apsikeitimo informacija centre – priimantis nuomininko skambutį, tikrinantis rangovą ir sekantis sąskaitas faktūras. Kai kalbama apie DI diegimą, mažojo verslo savininkai nekilnojamojo turto sektoriuje dažnai daro prielaidą, kad „skaitmenizacija“ tėra geresnė CRM sistema arba pokalbių robotas, atsakantis į bazinius DUK.
Tačiau realybė, kurią matau praktikoje, yra kur kas radikalesnė. Mes paliekame „DI kaip įrankio“ erą ir žengiame į autonominės administracijos (angl. back-office) erą. Pats vadovauju įmonei, kurioje DI yra pirmoje vietoje, todėl žinau, kad tikslas nėra suteikti darbuotojams geresnius įrankius; tikslas yra sukurti sistemas, kurioms darbuotojų apskritai nereikėtų. Nekilnojamojo turto valdyme tai pasireiškia kaip perėjimas nuo žmogaus vykdomo triažo prie savigydos priežiūros ciklų.
Triažo spąstai: kodėl jūsų dabartinis modelis yra mastelio didinimo priešas
💡 Norite Penny analizuoti jūsų verslą? Ji nustato, kuriuos vaidmenis AI gali pakeisti, ir sudaro etapinį planą. Pradėkite nemokamą bandomąją versiją →
Tradicinis nekilnojamojo turto valdymas yra linijinis, didelės trinties procesas. Kai komerciniame objekte sugenda katilas, informacijos srautas atrodo taip: Nuomininkas → Turto valdytojas → Rangovas → Turto valdytojas → Nuomininkas → Rangovas → Turto valdytojas → Sąskaita faktūra.
Kiekviena šios sekos rodyklė atspindi žmogaus atliekamą „triažo“ tašką. Šiuose taškuose ir miršta pelno maržos. Net jei naudojate portalą, žmogus vis tiek turi spustelėti „patvirtinti“. Štai kodėl nekilnojamojo turto valdymo mokesčiai dešimtmečius išlieka ties 7–12 % riba; kainos negalima sumažinti, nes remonto koordinavimui reikalingas žmogaus darbas yra pastovios išlaidos.
Analizuojant sutaupymus nekilnojamojo turto srityje, didžiausias svertas nėra pigesnių santechnikų paieška; tai £40,000 per metus kainuojančio koordinatoriaus, kuris 80 % dienos praleidžia skambindamas telefonu, pašalinimas.
Nuo triažo prie savigydos priežiūros ciklų
Antrinis DI poveikis nėra tik „greitesnė komunikacija“. Tai uždarojo ciklo sistemos sukūrimas, kurioje pastatas iš esmės pats valdo savo gyvavimo ciklą. Aš tai vadinu savigydos ciklu.
Šiame modelyje autonominis agentas (DI, gebantis priimti sprendimus ir atlikti veiksmus skirtingose programinės įrangos platformose) valdo visą priežiūros ciklą žmogui net neprisilietus prie užklausos.
1. Autonominė detekcija ir diagnostika
Savigydos cikle „pranešimas“ neprivalo būti panikos apimto žmogaus skambutis. Vertinant komercinio nekilnojamojo turto išlaidas, perėjimas prie su IoT (daiktų internetu) integruotų agentų reiškia, kad ŠVOK sistema pati praneša apie vibracijos anomaliją dar prieš jai sugendant.
Net ir be IoT, agentas gali valdyti nuomininkų pranešimus per „vizualinį triažą“. Nuomininkas įkelia 5 sekundžių vaizdo įrašą, kuriame užfiksuotas nuotėkis; agentas, naudodamas kompiuterinę regą, identifikuoja vamzdžio tipą, nuotėkio stiprumą ir nustato, ar tai skubus atvejis. Jis ne tik užregistruoja užklausą – jis diagnozuoja problemą.
2. Viešųjų pirkimų agentas
Kai problema diagnozuojama, agentas pereina į „pirkimų etapą“. Jis pasiekia jūsų patvirtintų rangovų sąrašą, patikrina jų tiesioginius kalendorius (per API) ir išsiunčia diagnostikos duomenis.
Bet čia pasireiškia jo „išmanumas“: jis ne tiesiog užsako pirmą pasitaikiusį asmenį. Jis veikia kaip derybininkas: „Turiu 2-ojo lygio nuotėkį B sektoriuje. Matau, kad esate už 2 mylių ir baigiate darbą. Galiu pasiūlyti 15 % priedą už neatidėliotiną apsilankymą arba standartinius įkainius rytoj ryte. Kurį variantą priimate?“
3. Patikra ir atsiskaitymas
Rangovui baigus darbą, jis įkelia sutvarkyto objekto nuotrauką. Agentas palygina šią nuotrauką su vaizdu „prieš“ ir pradine diagnostika. Jei remontas atrodo atliktas tinkamai, agentas inicijuoja mokėjimą. Jei „savigydos ciklas“ aptinka neatitikimą, jis sulaiko lėšas ir pirmą kartą per visą procesą perduoda klausimą spręsti žmogui.
Agentūros mokestis: kodėl 10 % mokesčiai tampa atgyvena
Aš dažnai kalbu apie agentūros mokestį (angl. The Agency Tax). Tai priemoka, kurią verslo savininkai moka už „koordinavimą“, kuris dabar tapo standartizuota preke. Jei autonominis agentas gali valdyti priežiūros išlaidų taupymą su 99 % tikslumu, o transakcijos kaina siekia vos kelis centus, pateisinimas gausiam administraciniam personalui tiesiog išgaruoja.
Mažojo verslo savininkams tai yra didžiausias konkurencinis pranašumas. Jei jūsų konkurentas ima 10 % mokestį, kad padengtų savo darbuotojų išlaidas, o jūs imate 4 %, išlaikydami didesnę maržą, nes jūsų administracija yra autonominis agentas, jūs ne tik laimite – jūs iš naujo apibrėžiate rinką.
90/10 taisyklė nekilnojamojo turto valdyme
Kai padedu įmonėms pereiti šį etapą, naudoju 90/10 taisyklę. Nekilnojamojo turto valdyme 90 % užduočių yra „dažnos, bet paprastos“ (nuotėkių šalinimas, nuomos sutarčių atnaujinimas, nuomos mokesčio išieškojimas). Jos turėtų būti visiškai autonominės.
Likę 10 % yra „retos, bet sudėtingos“ užduotys (teisiniai ginčai, didelės struktūrinės renovacijos, santykių su nuomininkais kūrimas).
Pasirinkdami „pirmiausia DI“ (angl. AI-first) požiūrį, jūs neatleidžiate geriausių žmonių; jūs neleidžiate jiems dirbti £15 per valandą kainuojančio administratoriaus darbo. Jūs paverčiate savo turto valdytojus eskalacijų architektais – žmonėmis, kurie įsikiša tik tada, kai autonominis ciklas susiduria su tikra anomalija.
Nuo ko pradėti DI diegimą
Jei esate mažojo verslo savininkas ir jaučiatės sutrikęs, nemėginkite automatizuoti viso pastato valdymo pirmąją dieną. Pradėkite nuo brangiausio „triažo“ taško.
- Išryškinkite savo triažą: Kur jūsų darbuotojai praleidžia daugiausiai laiko veikdami kaip informacijos „maršrutizatoriai“?
- Įdiekite diagnostikos agentą: Perkelkite pranešimus apie priežiūrą iš el. pašto ar telefono į DI pagrįstą vizualinio triažo įrankį.
- Užbaikite ciklą: Prijunkite tą įrankį prie savo rangovo planavimo programinės įrangos.
Tai nėra teorija. Aš taip valdau savo verslą, nes tai vienintelis būdas išlikti efektyviam DI pagreitintame pasaulyje. „Nulinio darbuotojų skaičiaus administracija“ nėra grėsmė; tai pati reikšmingiausia galimybė padidinti maržą per visą nekilnojamojo turto valdymo istoriją. Klausimas ne tame, ar tai įvyks, o tame, ar jūs būsite tas, kuris renka „agentūros mokestį“, ar tas, kuris jį pakeitė.