Daugumai nekilnojamojo turto valdytojų darbas iš tikrųjų yra ne „valdymas“, o rūšiavimas (angl. triage). Jūs praleidžiate 80 % savo dienos atsakinėdami į tuos pačius tris techninės priežiūros klausimus, vydamiesi tuos pačius penkis nuomos sutarties parašus ir veikdami kaip žmogiškasis informacijos, kuri jau egzistuoja kur nors skaičiuoklėje, maršruto parinktuvas.
Esu dirbęs su šimtais nekilnojamojo turto mažų ir vidutinių įmonių (MVĮ), ir dėsningumas visada yra tas pats: augant portfeliui, „asmeninis ryšys“ mąžta. Kodėl? Todėl, kad administracinė našta auga sparčiau nei jūsų darbuotojų skaičius. Pasiekiate tašką, kai esate per daug užsiėmę atsakinėjimu į el. laiškus apie nesandarius vamzdžius, kad galėtumėte prisėsti ir pasikalbėti su didelės vertės nuomininku apie jų ilgalaikius planus.
Geriausių nekilnojamojo turto DI įrankių paieška nėra susijusi su žmogaus pakeitimu; tai susiję su trinties automatizavimu, kad žmogiškasis elementas iš tikrųjų turėtų vietos kvėpuoti. Žvelgdamas į tai, kaip šiandien veikia į DI orientuotos įmonės, matau, kad jos neieško „DI nekilnojamojo turto valdytojo“. Jos ieško „Techninės priežiūros rūšiavimo orkestravimo“ ir „Prognostinių sutarčių pratęsimo variklių“.
Techninės priežiūros delsos atotrūkis
💡 Norite Penny analizuoti jūsų verslą? Ji nustato, kuriuos vaidmenis AI gali pakeisti, ir sudaro etapinį planą. Pradėkite nemokamą bandomąją versiją →
Kiekvienas nekilnojamojo turto valdytojas žino „techninės priežiūros delsos atotrūkį“. Tai laikas tarp to, kai nuomininkas praneša apie problemą, ir to, kai rangovas iš tikrųjų gauna darbų užsakymą. Tradicinėje sistemoje šis atotrūkis yra užpildytas rankiniais žingsniais: el. laiško skaitymu, problemos patikslinimu (ar tai katilas, ar termostatas?), tinkamo rangovo paieška, jo užimtumo patikrinimu ir nuomininko informavimu.
ChatGPT ir kiti DI įrankiai čia ne tik „padeda“ – jie pašalina tarpinius žingsnius. Tai aš vadinu 90/10 taisykle techninei priežiūrai: 90 % techninės priežiūros ataskaitų vadovaujasi nuspėjamu loginiu medžiu, kuriuo DI gali naviguoti per kelias sekundes. Likę 10 % – keistos, struktūrinės ar didelės atsakomybės reikalaujančios problemos – yra tai, kur iš tikrųjų reikalinga jūsų, kaip žmogaus, kompetencija.
Geriausi DI įrankiai nekilnojamojo turto rūšiavimui
Jei norite panaikinti delsos atotrūkį, jums reikia įrankių, kurie valdo „priėmimo ir diagnostikos“ etapą.
- AskPorter: Tai stiprus žaidėjas JK ir Europos rinkoje. Jis veikia kaip DI skaitmeninis asistentas, kuris bendrauja su nuomininkais per susirašinėjimą arba balsu. Jis ne tik priima pranešimą; jis rūšiuoja. Jis paprašo nuomininko įkelti nuotrauką, patikrina nuomos sutartį dėl atsakomybės (pvz., ar tai saugiklio problema, kurią gali išspręsti pats nuomininkas?) ir netgi gali tiesiogiai rezervuoti rangovą.
- EliseAI (buvusi MeetElise): Nors jie stiprūs nuomos srityje, jų gyventojų asistento funkcionalumas yra pasaulinio lygio. Jis integruojasi su jūsų esama nekilnojamojo turto valdymo sistema (PMS), kad tvarkytų užklausas el. paštu, SMS žinutėmis ir žiniatinklio pokalbiais.
- PropertyMe (Smart Assistant): Gyvenamosios paskirties NT sektoriui skirti PropertyMe DI varomi darbo srautai leidžia automatiškai apdoroti sąskaitas faktūras ir bendrauti su nuomininkais, drastiškai sumažinant laiką, praleidžiamą atliekant buhalterinį suderinimą. Peržiūrėkite mūsų nekilnojamojo turto taupymo vadovą, kad sužinotumėte daugiau apie tai, kaip šis efektyvumas veikia jūsų grynąjį pelną.
Pratęsimo automatizavimas: „Sklandaus parašo“ modelis
Nuomos sutarčių pratęsimas dažnai laikomas sezonine krize. Kiekvieną ketvirtį atsiranda grupė sutarčių, ir valdytojas savaites praleidžia bandydamas susisiekti telefonu.
Aš pasisakau už sklandaus pratęsimo modelį. Čia DI analizuoja nuomininkų nuotaikas ir mokėjimų istoriją ištisus metus, kad nustatytų „pratęsimo tikimybę“. Jei nuomininko pasitenkinimo balas yra aukštas (išvestas iš to, kaip greitai buvo atlikta jų techninė priežiūra ir jų bendravimo tono el. laiškuose), DI gali inicijuoti „švelnų“ pratęsimo pasiūlymą likus 90 dienų.
Įrankiai, tokie kaip DoorLoop ir Buildium, pradeda diegti šias automatizuotas sekas tiesiai į savo platformas. DI išsiunčia personalizuotą el. laišką, valdo derybas pagal iš anksto nustatytus parametrus (pvz., „Galite pasiūlyti 3 % padidinimą, bet nusileisti iki 2 %, jei jie pasirašys 24 mėnesiams“) ir sugeneruoja skaitmeninę sutartį pasirašymui.
Tai ne tik laiko taupymas. Tai pratęsimo asimetrija. Nuomininkai dažnai išsikelia ne todėl, kad jiems nepatinka turtas, bet todėl, kad pratęsimo procesas buvo per didelis galvos skausmas. Jei pasilikimą padarysite lengvesnį nei išsikėlimą, jūs laimėsite.
Komercinis nekilnojamasis turtas ir „grynųjų paslaugų“ poslinkis
Komerciniame sektoriuje statymai didesni. Laisvas objektas ne tik neduoda nuomos pajamų; jis nuvertina turtą. Šios srities DI įrankiai orientuojasi į „turto intelektą“ (angl. Asset Intelligence).
Kai žiūrime į komercinio nekilnojamojo turto išlaidas, didžiausias nuostolis dažnai būna neoptimizuoti paslaugų mokesčiai ir reaktyvus remontas. DI platformos, tokios kaip VTS arba Altus Group, leidžia valdytojams matyti rinkos duomenis realiuoju laiku kartu su jų pačių portfelio rezultatais. Tai leidžia vykdyti „rinka pagrįstus pratęsimus“ – DI tiksliai pasako, koks yra rinkos tarifas už panašų objektą už trijų gatvių, todėl jūsų pratęsimo pasiūlymas grindžiamas duomenimis, o ne spėliojimais.
Be to, didelio masto komerciniam turtui objektų paslaugų koordinavimas yra košmaras. DI integravimas su jūsų valymo paslaugų išlaidomis leidžia atlikti „valymą pagal naudojimą“. Užuot valytojas kasdien ėjęs į kiekvieną aukštą, jutikliai ir DI nurodo komandai, kurios sritys iš tikrųjų buvo naudojamos, taip iškart sutaupant 20–30 % darbo sąnaudų.
„Asmeninio ryšio“ išlaikymas
Egzistuoja baimė, kad naudojant DI nekilnojamojo turto valdytojas taps „šaltas“. Tikrovėje yra priešingai.
Pagalvokite apie paskutinį kartą, kai buvote nuomininkas. Ar jautėtės „vertinamas“ todėl, kad žmogus tris dienas neatsakė į jūsų el. laišką dėl sugedusios indaplovės? Ne. Jautėtės vertinamas, nes indaplovė buvo sutaisyta iki 17 val.
Efektyvumas yra empatijos forma.
Kai DI valdo rūšiavimą, žmogus-valdytojas turi laiko paskambinti nuomininkui, kuris ką tik įsikraustė, ir pasiteirauti, kaip jam sekasi. Jis turi laiko apžiūrėti objektą ir pastebėti problemas dar prieš joms tampant oficialiomis ataskaitomis. Jis nustoja būti „asmeniu, kuris atsako į el. laiškus“, ir tampa „asmeniu, kuris kuria aplinką“.
Įgyvendinimo planas: nuo ko pradėti
Jei esate NT valdymo MVĮ, nebandykite visko automatizuoti iš karto. Naudokite šį trijų etapų planą:
1 etapas: Priėmimo sluoksnis
Įdiekite DI asistentą (pvz., AskPorter arba EliseAI) specialiai techninės priežiūros ataskaitoms. Jūsų tikslas – pasiekti, kad 70 % techninės priežiūros užklausų būtų surūšiuota žmogui neatidarius nė vieno el. laiško.
2 etapas: Dokumentų sluoksnis
Pradėkite naudoti DI valdomą sąskaitų faktūrų ir dokumentų apdorojimą. Įrankiai, tokie kaip Yardi, turi integruotą DI, kuris gali nuskaityti rangovų sąskaitas, susieti jas su darbų užsakymais ir paruošti apmokėjimui. Tai panaikina „popierizmų sekmadienį“, kurį kenčia dauguma smulkių nuomotojų.
3 etapas: Prognostinis sluoksnis
Naudokite savo nuomininkų duomenis, kad prognozuotumėte jų kaitą. Pažvelkite į savo nekilnojamojo turto sutaupymus ir reinvestuokite tą kapitalą į geresnius patogumus nuomininkams arba išmaniųjų namų integracijas (pvz., Nest arba Ring), kurios siunčia duomenis atgal į jūsų DI, leidžiant atlikti prognozuojamą techninę priežiūrą (pvz., „ŠVOK sistema naudoja 20 % daugiau energijos nei įprastai; po 2 savaičių ji suges“).
Penny verdiktas: agentūros mokesčio galiojimo laikas baigiasi
Daugelį metų tradicinės nekilnojamojo turto valdymo agentūros ėmė 10–15 % bendrosios nuomos sumos daugiausia už tai, kad veiktų kaip žmogiškasis skambučių centras. Šis modelis mirė.
Į DI orientuotame pasaulyje nekilnojamojo turto valdytojo vertė yra ne „skambučių priėmimas“, o turto optimizavimas. Jei vis dar mokate didelį valdymo mokestį už tai, kad kažkas rankiniu būdu persiunčia el. laiškus santechnikui, mokate „pasenusio modelio mokestį“ (angl. Legacy Tax).
Nesvarbu, ar valdote penkis objektus, ar penkis šimtus, geriausi DI įrankiai nekilnojamajam turtui yra tie, kurie paverčia jūsų verslą greita ir sklandžia paslauga. Pradėkite nuo rūšiavimo, įvaldykite sutarčių pratęsimą ir išnaudokite sutaupytą laiką tikriems santykiams su žmonėmis, kurie moka jums nuomą, kurti.