Lielākajai daļai nekustamo īpašumu pārvaldnieku darbs patiesībā nav „pārvaldība” — tā ir prioritāšu noteikšana (triage). Jūs pavadāt 80% savas dienas, atbildot uz tiem pašiem trim uzturēšanas jautājumiem, dzenoties pakaļ tiem pašiem pieciem īres līguma parakstiem un darbojoties kā cilvēka veidots maršrutētājs informācijai, kas jau kaut kur eksistē izklājlapā.
Esmu strādājis ar simtiem nekustamo īpašumu MVU, un modelis vienmēr ir viens un tas pats: pieaugot portfelim, „personiskā pieeja” mazinās. Kāpēc? Tāpēc, ka administratīvais slogs pieaug straujāk nekā jūsu darbinieku skaits. Jūs sasniedzat punktu, kurā esat pārāk aizņemts, atbildot uz e-pastiem par tekošām caurulēm, lai patiešām apsēstos un parunātu ar augstvērtīgu īrnieku par viņa ilgtermiņa plāniem.
Atrast labākos MI rīkus nekustamajam īpašumam nenozīmē aizstāt cilvēcisko elementu; tas nozīmē automatizēt berzi, lai cilvēciskajam elementam būtu telpa, kur elpot. Skatoties uz to, kā šodien darbojas uz MI orientēti uzņēmumi, tie nemeklē „MI nekustamo īpašumu pārvaldnieku”. Tie meklē „Uzturēšanas prioritāšu noteikšanas orķestrēšanu” un „Prognozējošos atjaunošanas dzinējus”.
Uzturēšanas latentuma plaisa
💡 Vai vēlaties, lai Penijs analizē jūsu biznesu? Viņa kartē, kuras lomas AI var aizstāt, un izveido pakāpenisku plānu. Sāciet savu bezmaksas izmēģinājuma versiju →
Ikviens nekustamā īpašuma pārvaldnieks pārzina „uzturēšanas latentuma plaisu”. Tas ir laiks starp brīdi, kad īrnieks ziņo par problēmu, un brīdi, kad darbuzņēmējs faktiski saņem darba uzdevumu. Tradicionālā uzstādījumā šī plaisa ir aizpildīta ar manuāliem soļiem: e-pasta lasīšana, problēmas precizēšana (vai tas ir apkures katls vai termostats?), pareizā darbuzņēmēja atrašana, viņa pieejamības pārbaude un īrnieka informēšana.
MI šeit ne tikai „palīdz”; tas likvidē vidējos soļus. Tas ir tas, ko es saucu par 90/10 noteikumu uzturēšanai: 90% uzturēšanas ziņojumu seko prognozējamam loģikas kokam, pa kuru MI var orientēties dažu sekunžu laikā. Atlikušie 10% — dīvainas, strukturālas vai augstas atbildības problēmas — ir tieši tie gadījumi, kuros ir nepieciešama jūsu kā cilvēka kompetence.
Labākie MI rīki īpašumu prioritāšu noteikšanai
Ja vēlaties samazināt latentuma plaisu, jums ir nepieciešami rīki, kas nodrošina „uzņemšanas un diagnostikas” fāzi.
- AskPorter: Šis ir spēcīgs spēlētājs Apvienotās Karalistes un Eiropas tirgū. Tas darbojas kā MI digitālais asistents, kas sazinās ar īrniekiem, izmantojot tērzēšanu vai balsi. Tas ne tikai pieņem ziņu; tas veic prioritāšu noteikšanu. Tas lūdz īrnieku augšupielādēt fotoattēlu, pārbauda īres līgumā noteikto atbildību (piemēram, vai šī ir īrnieka paša novēršama drošinātāju problēma?) un var pat tieši rezervēt darbuzņēmēju.
- EliseAI (iepriekš MeetElise): Lai gan tie ir spēcīgi izīrēšanas jomā, viņu iedzīvotāju asistenta funkcionalitāte ir pasaules līmeņa. Tā integrējas ar jūsu esošo nekustamā īpašuma pārvaldības sistēmu (PMS), lai apstrādātu pieprasījumus e-pastā, SMS un tīmekļa tērzēšanā.
- PropertyMe (Smart Assistant): Tiem, kas darbojas dzīvojamo īpašumu segmentā, PropertyMe uz MI balstītās darba plūsmas ļauj automātiski apstrādāt rēķinus un sazināties ar īrniekiem, krasi samazinot laiku, kas tiek tērēts administratīvajai saskaņošanai. Skatiet mūsu nekustamā īpašuma ietaupījumu ceļvedi, lai iegūtu detalizētāku izklāstu par to, kā šī efektivitāte ietekmē jūsu peļņu.
Atjaunošanas automatizācija: „Bezberzes paraksta” modelis
Īres līgumu atjaunošana bieži tiek uztverta kā sezonāla krīze. Katru ceturksni parādās virkne līgumu, un pārvaldnieks pavada nedēļas, mēģinot sazvanīt īrniekus.
Es iestājos par Bezberzes atjaunošanas modeli. Šajā modelī MI visa gada garumā analizē īrnieku noskaņojumu un maksājumu vēsturi, lai noteiktu „atjaunošanas iespējamību”. Ja īrniekam ir augsts apmierinātības rādītājs (kas atvasināts no tā, cik ātri tika veikta viņa uzturēšanas darbu apstrāde un kāds bija viņa saziņas tonis e-pastos), MI var iniciēt „saudzīgu” atjaunošanas piedāvājumu 90 dienas pirms termiņa.
Rīki, piemēram, DoorLoop un Buildium, sāk integrēt šīs automatizētās secības tieši savās platformās. MI nosūta personalizētu e-pastu, veic sarunas iepriekš noteiktu parametru ietvaros (piemēram, „Jūs varat piedāvāt 3% pieaugumu, bet samazināt to līdz 2%, ja viņi paraksta līgumu uz 24 mēnešiem”) un ģenerē digitālo līgumu parakstīšanai.
Tas nav tikai laika taupīšanas jautājums. Runa ir par atjaunošanas asimetriju. Īrnieki bieži vien aiziet nevis tāpēc, ka viņiem nepatiktu īpašums, bet gan tāpēc, ka atjaunošanas process bija pārāk apgrūtinošs. Ja jūs padarīsiet palikšanu vieglāku nekā aiziešanu, jūs būsiet uzvarētājs.
Komercīpašums un „Neto pakalpojumu” maiņa
Komerciālajā sektorā likmes ir augstākas. Brīva telpa ne tikai nozīmē zaudētu īri; tā pazemina aktīva vērtību. MI rīki šajā jomā koncentrējas uz „aktīvu inteliģenci”.
Apskatot komercīpašuma izmaksas, lielākais slogs bieži vien ir neoptimizētas pakalpojumu maksas un reaktīvi remonti. MI platformas, piemēram, VTS vai Altus Group, ļauj pārvaldniekiem redzēt reāllaika tirgus datus līdzās viņu pašu portfeļa darbības rādītājiem. Tas ļauj veikt „tirgus virzitas atjaunošanas” — MI precīzi pasaka, kāda ir tirgus likme līdzīgai telpai trīs ielas tālāk, tādējādi jūsu atjaunošanas piedāvājums ir balstīts datos, nevis minējumos.
Turklāt liela mēroga komerciālajiem aktīviem telpu pakalpojumu koordinēšana ir murgs. MI integrēšana ar jūsu uzkopšanas pakalpojumu izmaksām ļauj veikt „uz lietošanu balstītu uzkopšanu”. Tā vietā, lai uzkopējs katru dienu dotos uz katru stāvu, sensori un MI ziņo komandai, kuras zonas faktiski tika izmantotas, nekavējoties ietaupot 20-30% no darba izmaksām.
Personiskās pieejas saglabāšana
Pastāv bažas, ka MI izmantošana padara nekustamā īpašuma pārvaldnieku „aukstu”. Patiesībā ir pretēji.
Padomājiet par pēdējo reizi, kad bijāt īrnieks. Vai jūs jutāties „novērtēts” tāpēc, ka cilvēkam vajadzēja trīs dienas, lai atbildētu uz jūsu e-pastu par salūzušu trauku mazgājamo mašīnu? Nē. Jūs jutāties novērtēts tāpēc, ka trauku mazgājamā mašīna tika salabota līdz pulksten 17:00.
Efektivitāte ir empātijas veids.
Kad MI veic prioritāšu noteikšanu, cilvēkam-pārvaldniekam ir laiks piezvanīt īrniekam, kurš tikko ievācies, lai uzzinātu, kā viņš ir iejuties. Viņam ir laiks apsekot objektu un pamanīt problēmas pirms tās kļūst par ziņojumiem. Viņš vairs nav „persona, kas atbild uz e-pastiem”, bet gan „persona, kas veido vidi”.
Ieviešanas ceļvedis: ar ko sākt
Ja esat nekustamo īpašumu MVU, nemēģiniet automatizēt visu uzreiz. Izmantojiet šo trīs posmu ieviešanas plānu:
1. fāze: Uzņemšanas slānis
Ieviesiet MI asistentu (piemēram, AskPorter vai EliseAI) tieši uzturēšanas ziņojumu saņemšanai. Jūsu mērķis ir panākt, lai 70% uzturēšanas pieprasījumu tiktu sašķiroti, cilvēkam neatverot nevienu e-pastu.
2. fāze: Dokumentu slānis
Ieviesiet uz MI balstītu rēķinu un dokumentu apstrādi. Rīkiem, piemēram, Yardi, ir iebūvēts MI, kas spēj nolasīt darbuzņēmēju rēķinus, saskaņot tos ar darba uzdevumiem un sagatavot apmaksai. Tas izslēdz „dokumentu svētdienas”, no kurām cieš lielākā daļa mazo iznomātāju.
3. fāze: Prognozēšanas slānis
Izmantojiet savus īrnieku datus, lai prognozētu atbirumu. Apskatiet savus īpašuma ietaupījumus un reinvestējiet šo kapitālu labākās īrnieku ērtībās vai viedās mājas integrācijās (piemēram, Nest vai Ring), kas sniedz datus atpakaļ jūsu MI, pieļaujot prognozējošu uzturēšanu (piemēram, „HVAC sistēma patērē par 20% vairāk enerģijas nekā parasti; tā sabojāsies pēc 2 nedēļām”).
Penny spriedums: Aģentūras nodevas termiņš beidzas
Gadiem ilgi tradicionālās nekustamo īpašumu pārvaldības aģentūras ir iekasējušas 10-15% no bruto īres maksas galvenokārt par to, ka tās darbojas kā cilvēku zvanu centrs. Šis modelis ir miris.
MI laikmetā nekustamā īpašuma pārvaldnieka vērtība nav „zvanu apstrādē” — tā ir aktīvu optimizācijā. Ja jūs joprojām maksājat augstu pārvaldības maksu par to, ka kāds manuāli pārsūta e-pastus santehniķim, jūs maksājat „mantojuma nodokli”.
Neatkarīgi no tā, vai pārvaldāt piecus vai piecsimt īpašumus, labākie MI rīki nekustamajam īpašumam ir tie, kas pārvērš jūsu biznesu par ātrdarbīgu, zemas berzes pakalpojumu. Sāciet ar prioritāšu noteikšanu, apgūstiet atjaunošanas procesu un izmantojiet ietaupīto laiku, lai veidotu patiesas attiecības ar cilvēkiem, kuri maksā jūsu īri.